Umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka?

Przy umowie przedwstępnej zadatek zwykle wiąże się z dalej idącymi skutkami niż zaliczka, ponieważ Kodeks cywilny łączy z nim konkretne konsekwencje finansowe. Odpowiedź nie jest jednak automatyczna, ponieważ o skutkach decydują treść klauzuli, forma umowy i przyczyna, dla której sprzedaż nie dochodzi do skutku.

W praktyce spór zaczyna się często od jednego nieprecyzyjnego zdania o wpłacie na poczet ceny. Częsty błąd polega na tym, że przelew jest wykonywany wcześniej, a strony dopiero potem próbują ustalić, czy była to zaliczka, czy zadatek. Jeżeli dokument nie rozstrzyga tego wprost, obie strony po nieudanej transakcji odczytują ten sam zapis inaczej. Materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje oceny konkretnego przypadku.

Co zwykle inaczej kształtuje sytuację stron przy umowie przedwstępnej?

Zadatek zwykle wywołuje dalej idące skutki niż zaliczka, ale tylko wtedy, gdy ryzyko niewykonania umowy realnie obciąża jedną ze stron. Wybór powinien wynikać z celu umowy, a nie z przyzwyczajenia. Jeżeli celem jest powiązanie niewykonania umowy z wyraźnymi konsekwencjami dla drugiej strony, zadatek wywołuje dalej idące skutki. Jeżeli większym problemem jest niepewność co do kredytu, terminu lub dokumentów, zaliczka daje większą możliwość odzyskania wpłaty.

Kiedy zadatek wywołuje dalej idące skutki niż zaliczka?

Zadatek wywołuje dalej idące skutki, ponieważ art. 394 Kodeksu cywilnego pozwala po niewykonaniu umowy zatrzymać otrzymaną kwotę albo żądać kwoty dwukrotnie wyższej. Taki mechanizm ma istotne znaczenie dla stron. Strona, która ryzykuje utratę 20 000 lub 40 000 zł, rzadziej próbuje przeciągać termin, zmieniać uzgodnioną cenę albo wycofywać się bez powodu. W obrocie nieruchomościami zadatek bywa stosowany wtedy, gdy stan prawny został już zweryfikowany, a termin aktu notarialnego jest krótki i przewidywalny.

Kiedy zaliczka bywa wybierana?

Zaliczka jest przedpłatą na poczet ceny i co do zasady podlega zwrotowi, gdy umowa nie zostaje wykonana. Funkcja dyscyplinująca jest więc słabsza. Jeżeli kupują Państwo mieszkanie na kredyt i bank wydał dopiero decyzję wstępną, zaliczka ogranicza ryzyko skutków związanych z zadatkiem. Zaliczka bywa też wybierana, gdy spłata starej hipoteki, dokumenty wspólnoty albo zgoda współwłaściciela są jeszcze w toku.

Czy zadatek jest bezzwrotny?

Zadatek nie jest zawsze bezzwrotny. Odpowiedź na pytanie, czy zadatek jest bezzwrotny, zależy od przyczyny niewykonania umowy oraz od tego, czy strony same nie rozwiązały jej za porozumieniem. Sam tytuł przelewu nie przesądza sprawy, ponieważ liczy się treść umowy przedwstępnej.

Kiedy zadatek przepada albo wraca podwójnie?

Zadatek przepada albo wraca w podwójnej wysokości wtedy, gdy jedna strona odpowiada za to, że umowa przyrzeczona nie została zawarta. Jeżeli kupujący bez uzasadnionej przeszkody nie stawi się do aktu notarialnego albo nie zapewni środków mimo braku problemów prawnych, sprzedający może zadatek zatrzymać. Jeżeli natomiast sprzedający wycofa się ze sprzedaży, ukryje wadę prawną albo nie usunie przeszkody po swojej stronie, kupujący może żądać dwukrotności zadatku.

Kiedy zadatek trzeba zwrócić?

Zadatek trzeba zwrócić, gdy strony zgodnie rozwiązują umowę albo gdy niewykonanie wynika z okoliczności niezależnych od obu stron lub z przyczyn leżących po obu stronach. Gdy umowa została wykonana, zadatek co do zasady zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała. Praktyka pokazuje, że o tej zasadzie także się zapomina. Przy odmowie kredytu znaczenie ma precyzyjny warunek umowny, który wiąże transakcję z uzyskaniem finansowania i zobowiązuje kupującego do rzetelnego przejścia procedury bankowej. Samo rozmyślenie się kupującego nie uruchamia zwrotu zadatku.

Jaka zaliczka przy umowie przedwstępnej jest spotykana?

Prawo nie narzuca stałej stawki. Pytanie o to, jaka zaliczka przy umowie przedwstępnej jest spotykana, trzeba powiązać z ceną, terminem finalizacji i ryzykiem transakcji. W obrocie mieszkaniowym często spotyka się od 5 do 10 proc. ceny, ale przy zakupie kredytowym kwota bywa niższa do czasu wydania przez bank decyzji ostatecznej. Potoczne określenia umowa zadatkowa oraz umowa zaliczki są tylko skrótem myślowym, ponieważ o skutkach zawsze decyduje konkretny zapis.

Przy ustalaniu kwoty znaczenie mają:

• długość okresu do zawarcia aktu notarialnego
• pewność finansowania z kredytu
• skomplikowanie stanu prawnego nieruchomości
• gotowość stron do szybkiego wydania lokalu

Zbyt wysoka zaliczka nie zwiększa bezpieczeństwa prawnego. Najczęściej jedynie przenosi duże ryzyko na etap, na którym strony mają jeszcze najwięcej niewiadomych.

Trzy sytuacje, w których wybór bywa prostszy

Można wskazać kilka typowych reguł. Przy gotówkowym zakupie lokalu ze sprawdzoną księgą wieczystą i krótkim terminem aktu notarialnego częściej stosuje się zadatek. Przy zakupie na kredyt, przy długim oczekiwaniu na dokumenty albo przy sprzedaży zależnej od kilku powiązanych transakcji częściej wybierana bywa zaliczka albo niski zadatek.

Najczęściej wygląda to tak:

• zakup gotówkowy przy czystym stanie prawnym i krótkim terminie, zwykle zadatek
• zakup kredytowy z warunkiem uzyskania finansowania, zwykle zaliczka albo niski zadatek
• sprzedaż łańcuchowa z kilkoma terminami pośrednimi, zwykle umiarkowana kwota i precyzyjne warunki zwrotu

Częsty błąd polega na kopiowaniu wysokości wpłaty z cudzej umowy bez oceny własnego ryzyka.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania i błędy, które potem kosztują

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania najczęściej rodzi problemy nie przez samą nazwę wpłaty, lecz przez braki w opisie przedmiotu sprzedaży i terminu. Numer księgi wieczystej nie wystarcza, jeżeli wraz z lokalem mają zostać przeniesione także udział w garażu, komórka lokatorska, wyposażenie w zabudowie albo prawa do miejsca postojowego. W praktyce właśnie te pozornie drobne elementy wracają przy sporządzaniu aktu notarialnego i opóźniają całą transakcję.

Istotna jest również forma umowy. Zwykła forma pisemna pozwala co do zasady dochodzić naprawienia szkody po niewykonaniu umowy przedwstępnej, natomiast przy nieruchomości dopiero akt notarialny otwiera drogę do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 Kodeksu cywilnego. Częstym błędem jest też brak jasnej daty wydania lokalu, rozliczenia mediów i sposobu wykreślenia hipoteki.

Zapisy, które ograniczają pole do sporu

Umowa przedwstępna powinna wprost rozstrzygać charakter wpłaty i skutki każdego scenariusza. Najwięcej kłopotów sprawia mieszanie pojęć, na przykład wpisanie sformułowania zadatek lub zaliczka, użycie zwrotu zaliczka bezzwrotna albo pozostawienie samego tytułu przelewu. Sąd bada całość treści i celu umowy, a nie jedną etykietę używaną potocznie.

Taki zapis wskazuje kwotę, termin płatności, sposób zaliczenia na cenę, przesłanki zatrzymania lub zwrotu oraz datę zawarcia aktu notarialnego. Można doprecyzować również skutki odmowy kredytu, ujawnienia obciążenia w księdze wieczystej, braku zgody małżonka albo opóźnienia w uzyskaniu zaświadczeń. Przed podpisaniem projektu umowy można zlecić jego sprawdzenie, zwłaszcza gdy kwota wpłaty jest wysoka albo gdy umowa ma dotyczyć mieszkania z obciążeniami.

Jeżeli celem jest określone zabezpieczenie wykonania umowy, częściej wybierany jest zadatek. Jeżeli chodzi o ograniczenie ryzyka przy niepewnym finansowaniu lub niepełnych dokumentach, częściej wybierana jest zaliczka albo zadatek w niższej kwocie. Decyzja powinna wynikać z treści umowy, a nie z przyzwyczajenia sprzedającego czy kupującego.

Podsumowanie

Zadatek zwykle wiąże się z dalej idącymi skutkami niż zaliczka, ponieważ pozwala zatrzymać wpłatę albo żądać jej podwójnej wysokości, gdy jedna ze stron odpowiada za brak finalizacji transakcji. Zaliczka daje większą możliwość zwrotu, bo co do zasady podlega zwrotowi, dlatego częściej występuje przy zakupie na kredyt, niepełnych dokumentach lub długim terminie do aktu notarialnego. O skutkach wpłaty decyduje przede wszystkim treść umowy, forma jej zawarcia i konkretna przyczyna niewykonania, a nie sam tytuł przelewu. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna precyzyjnie określać charakter wpłaty, terminy, warunki zwrotu, opis nieruchomości oraz sposób rozliczeń, aby ograniczyć pole do sporu. Przy nieruchomości akt notarialny otwiera drogę do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.